目前，随着农村宅基地确权工作的稳步推进，许多在城市购买了商品房的朋友经常会问：“那我们的房子70年后怎么办？会不会被国家收回？”【爱看律师说法】邀请广西广合律师事务所文丽琼律师从法律专业角度进行分析答疑。

敲黑板！必需了解的几个常识

土地所有权

我们国家的土地实行公有制，分为国家所有（全民所有）和农村集体所有两种形式。意味着个人对土地只有使用权，而没有所有权。

房屋产权

由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久性的，而土地使用权不是。

土地使用权取得方式

取得方式主要有两种，一种是划拨，如军事用地；二是出让，如商品住宅用地。

土地使用权期限

如果是以出让方式取得，居住用地为70年，典型代表：商品房；商业、旅游、娱乐用地为40年，典型代表：商铺；工业仓储、教科文卫用地等为50年，典型代表：学校、医院。

压压惊！先吃一颗“定心丸”

2016年12月8日，国土资源部办公厅对浙江省国土资源厅《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》(浙土资﹝2016﹞64号)作出批复，《复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）明确：“……经认真研究并征得住房和城乡建设部同意……在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函﹝2016﹞1712号)办理相关手续”。”

这个”办法“可以简单归纳为“两不一正常”：

“两不”——不需申请、不取费用

“一正常”——正常办理交易和登记手续

虽然《复函》所说的只是“过渡性办法”，但也释放出一种积极信号，充分体现了以人为本的精神。要知道，这份复函是同时抄送各地国土资源管理部门的，意味着相关地方的国资管理部门在相关法律出台之前，都可以按照“两不一正常”的办法处理同类问题。

2016年12月23日，国土资源部王广华副部长在《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会上也透露，对于少数住宅建设用地使用权到期问题如果处理，国土资源部出台了过渡性措施。国土资源部和住建部作为国家在土地、住房领域的最高主管部门，处理和解决问题的态度很重要，甚至会对下一步制定法律法规产生重大影响。

别嘚瑟！不得不泼的一盆冷水

《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理……”住宅建设用地使用权期间届满后如何自动续期，《物权法》却没有明确，《复函》只是国土资源部为解决到期住宅土地使用权的权宜之计。土地使用权到期住房问题，肯定需要通过立法才能有效解决。根据《中国青年报》报道，最新的消息是，“接近国土部的知情人士”透露：土地使用权到期续费是肯定的。

划重点！律师的几点提示

1.土地使用权期限并不是按买房后你办理的《不动产权证书》登记时间起算，而是以开发商建房前办理的《国有土地使用证》上“终止日期”一栏登记的日期为准。

2.购房前要看“五证两书”是否齐全和真实。“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，而“两书”指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。最好做到“三看”：①看到原件。部分开发商可能以各种理由不让看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；②看明真伪；③看清抵押情况。

3.有些地块在出让时按照商业用地出让，但是开发商建设为住宅或者公寓对外销售，这些项目的土地使用年限还是按照商业用地的年限执行，有的使用年限可能甚至不足30年，这一点更加需要多加注意和防范。